재매각, 새매각 정의와 차이점 예시 | 궁금한 점

 

1. 재매각의 정의와 특징

 

- 정의 : 낙찰자가 법원 경매에서 물건을 낙찰받은 뒤, 낙찰 대금을 기한 내에 납부하지 않거나, 납부 능력이 없어 낙찰이 취소된 경우, 해당 물건을 다시 경매에 부치는 과정을 재매각이라고 합니다.

 

- 특징 

1. 보증금 몰수 : 대금을 납부하지 않은 낙찰자는 보증금을 몰수당하며, 이는 채권자에게 배당됩니다.
2. 절차의 연속성 : 기존의 경매 절차를 이어받아 동일 물건에 대해 경매를 다시 진행합니다.
3. 최저입찰가 : 일반적으로 이전 경매와 동일한 최저 입찰가를 유지하거나, 법원의 판단에 따라 조정될 수 있습니다.
4. 낙찰자의 입찰 제한 : 대금을 미납한 낙찰자는 해당 물건의 재매각에 참여할 수 없습니다.

- 예시

1. A아파트가 경매에 나왔고, B씨가 5억원에 낙찰받음
2. B씨가 낙찰 대금을 납부하지 않아 낙찰이 취소됨
3. 법원이 동일한 A아파트를 재매각 공고로 다시 경매 진행

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2. 새매각의 정의와 특징

- 정의 : 법원 경매에서 물건이 낙찰된 후, 법원의 매각 허가 결정이 취소되거나 경매 절차에 하자가 있는 경우, 해당 물건을 대상으로 경매 절차를 처음부터 새롭게 시작하는 과정을 새매각이라고 합니다.

 

-특징 

1. 절차 초기화 : 기존 경매는 무효화되고, 경매 절차를 처음부터 다시 시작합니다.
2. 감정가 조정 가능 : 물건의 감정가 및 최저 입찰가를 새롭게 선정할 수 있습니다.
3. 입찰 참여 제한 없음 : 이전 경매에 참여했던 낙찰자도 새매각에 다시 참여할 수 있습니다.

- 예시

1. C물건이 경매에 나왔고, D씨가 낙찰받음
2. 낙찰 이후 법원에서 절차상 하자(예:권리 분석 누락)가 발견되어 매각 허가 결정이 취소됨
3. 법원이 C건물의 경매를 새롭게 공고하여 처음부터 다시 진행

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3. 차이점

구분	재매각	새매각
발생원인	낙찰자가 대금을 기한 내에 납부하지 않아 낙찰취소됨	법원의 매각 허가 결정 취소 또는 경매 절차상 하자의 발생
절차	기존 경매를 이어받아 다시 진행	경매 절차를 무효화하고, 처음부터 새롭게 시작
최저입찰가	기존 조건을 유지하거나 일부 조정 가능	새로운 감정가 똗는 최저 입찰가 선정 가능
보증금	대금을 미납한 낙찰자의 보증금은 몰수됨	보증금은 새로 설정되어 기존과 무관
입찰제한	대금을 미납한 낙찰자는 재매각에 참여불가	입찰 제한없이 모든 입찰자가 다시 참여 가능

 

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4. 투자전략

 

1. 재매각

• 낙찰자가 대금을 납부하지 못한 이유를 분석 (법적 문제, 자금 문제 등)
• 기존 경매의 최저 입찰가를 기준으로 예산과 낙찰 가능성을 계산
• 대금 미납 사유에 따른 리스크를 면밀히 검토(예:물건에 결함이 있는지 확인)

2. 새매각

• 매각 허가가 취소된 사유를 철저히 분석(권리 관계, 절차 하자 등)
• 감정가 및 최저 입찰가가 새롭게 설정될 가능성을 고려
• 새롭게 참여하는 입찰자들과 경쟁 가능성을 계산해 입찰가 전략을 세움

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Q. 재매각의 경우 낙찰자가 대금을 납부하지 않은 물건에 투자할 때 주의해야할 법적 위험은 무엇이 있나요?

 

1. 낙찰자가 대금을 납부하지 않은 이유 파악

• 법적 문제 : 해당 물건에 대해 소송, 가처분, 압류 등으로 인해 법적 권리 문제가 있을 수 있습니다.
• 물리적 문제 : 실제 물건 점유 상태가 불명확하거나 명도(점유자 퇴거) 과정에서 어려움이 예상될 수 있습니다
• 정보 부족 : 낙찰자가 발견한 하자 (예. 누락된 권리분석, 토지-건물 미등기 등)가 있을 가능성이 높으므로, 경매 기록과 물건 정보를 철저히 확인해야 합니다.

2. 채권자의 대응 가능성

• 채권자가 낙찰가에 불만족하여 의도적으로 재매각으로 끌고 갔을 가능성도 있습니다.
• 재매각에서 다시 참여 시, 경쟁이 치열하거나 추가적으로 감정가 조정이 이루어질 수 있으니 이를 예상해야 합니다.

3. 보증금 몰수 사례

• 낙찰자의 보증금이 몰수되었다면, 법원이 재매각을 서둘러 진행할 가능성이 큽니다. 이 경우 물건의 상태는 유지되더라도, 경쟁자들의 입찰이 늘어날 수 있으므로 빠른 판단이 필요합니다.

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Q. 새매각의 감정가 산정 과정에서 투자자가 추가로 고려해야 할 요소는 무엇인가?

 

1. 새로운 감정가 기준 확인

• 새매각은 기존의 감정가를 다시 산정할 가능성이 큽니다.
• 시장 가격 변화, 부동산 경기, 지역 개발 계획 등이 새 감정가에 반영될 수 있으므로 이를 사전에 분석해야 합니다.

2. 법적 하자 해결 여부

• 매각 허가 결정이 취소된 이유를 확인하고, 새롭게 산정된 감정가가 이 문제를 반영했는지 검토해야 합니다.
• 예를들어, 권리관계(저당권, 근저당권, 유치권)가 새롭게 정리되었는지 확인하는 것이 중요합니다.

3. 시장 가치 대비 감정가 비교

• 감정가는 경매 물건의 가치 산정 기준이지만, 실제 시장 가치와 차이가 날 수 있습니다.
• 감정가는 과대평가되었다면, 입찰 시 최저가를 더욱 보수적으로 책정해야 합니다.

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Q. 재매각과 새매각 물건에서 각각 최적의 낙찰가를 설정하는 방법은 무엇인가?

 

1. 재매각 물건

 

*최저 입찰가 확인 및 낙찰 사례 분석 :

• 기존 경매의 최저 입찰가와 이전 낙찰가를 기준으로, 현재 입찰자가 어느 정도의 가격에 참여할 가능성이 높은지 판단합니다.
• 예시) 이전 낙찰가가 5억원 이었다면, 재매각 시 입찰가는 이를 약간 낮추거나 유지하는 것이 효과적일 수 있습니다.

*리스크 고려 후 가격 설정 :

• 대금을 납부하지 않은 낙찰자가 발견한 하자(권리, 물리적 문제 등)를 반영하여 추가적인 수리비용, 소송 비용 등을 감안한 낙찰가를 설정해야 합니다.

 

2. 새매각 물건

 

*감정가 대비 시장 가치 확인 

• 새롭게 산정된 감정가가 기존 감정가와 크게 달라질 가능성이 있으므로, 현 시점의 시장 가치를 면밀히 조사해야 합니다.
• 예시) 주변 시세보다 감정가가 낮으면 적극적인 입찰, 과대평가된 경우 보수적인 입찰전략

*최소 기대 수익률 설정

• 경매 참여 시 예상되는 리스크(법적 문제 해결 비용, 명도 비용 등)를 포함한 투자 수익률을 기기준으로 낙찰가 상한선을 정합니다.
• 예) 감정가가 4억원이고, 예상수익률이 10%를 기대하면 낙찰가는 최대 3.6억우너으로 설정

*경쟁분석

• 새매각은 모든 입찰자가 다시 참여할 수 있으므로, 경쟁자들이 관심을 가질 가능성이 높은 물건(핵심 입지, 재산 가치가 큰 물건)은 보다 공격적인 낙찰가를 책정해야 합니다.

 

요약

• 재매각 : 낙찰자의 대금 미납 원인을 철저히 분석한 뒤, 리스크를 반영해 낙찰가를 설정
• 새매각 : 감정가 재산정 과정을 고려하여 시장 가치와 기대 수익률을 기준으로 보수적 혹은 공격적으로 낙찰가를 책정

투자 성공의 핵심은 낙찰가를 설정하기 전, 물건 상태, 권리 관계, 시장 동향을 철저히 분석하는 것입니다.