'소액임차보증금'과 '최우선변제금에 대하여

 

 

소액임차보증금과 최우선변제금은 임차인의 보증금을 보호하기 위해 정해진 제도입니다.
임대차 계약 후 주택이 경매나 공매로 넘어가더라도 임차인이 우선적으로 일정 금액을 돌려받을 수 있도록 보장합니다.

 

2024년 소액임차인 기준

 

1.서울특별시

• 소액임차 보증금 : 1억 6,500만원 이하
• 최우선변제금 : 5,500만원 이하

2. 김포,세종,용인,화성 등 수도권(과밀억제권역)

• 소액임차 보증금 : 1억 4,500만원 이하
• 최우선변제금 : 4,800만원

3. 광역시, 안산,광주,파주,이천,평택 등 

• 소액임차 보증금: 8,500만원 이하
• 최우선변제금 : 2,800만원

4. 그 외 지역

• 소액임차 보증금 : 7,500만원 이하
• 최우선변제금 : 2,500만원

서울과 지방의 차이

 

1. 소액임차 보증금

• 서울은 지방보다 생활비와 주택가격이 높기때문에 기준이 가장 높습니다
• 지방은 상대적으로 주택 가격이 낮아 보증금 기준도 낮게 책정됩니다.

2. 최우선변제금

• 서울이 가장 높은 5,500만원, 지방은 2,800만원 수준입니다.
• 이는 각 지역의 경매 낙찰가 대비 임차인이 어느 정도 보호받을 수 있는지를 계산한 결과입니다.

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∎ [예시] 2024년 서울특별시 기준

 

1. 소액 임차인의 보증금 

-  보증금이 1억 6,500만원 이하라면, 임차인은 '소액임차인'으로 보호받을 수 있습니다.

-  즉, 보증금이 1억 6,500만원을 초과하면 소액임차인으로 인정받지 못합니다.

 

2. 최우선 변제금

- 소액임차인으로 인정받은 경우, 경매나 공매로 집이 매각될 때 최대 5,500만원까지 우선적으로 변제받을 수 있습니다.

- 이 금액은 집값이 아무리 낮게 팔리더라도, 소액임차인은 다른 채권자들보다 먼저 받을 권리가 있습니다.

 

예를들어,

A씨가 서울에서 보증금 1억 5,000만원으로 임대차 계약을 했다고 가정해봅시다

이후, 임대인이 집을 담보로 한 대출을 갚지 못해 집이 경매로 넘어갔습니다.

집이 경매에서 1억 2,000만원에 팔렸다면, 다음과 같은 순서로 돈이 배분됩니다.

1. A씨는 소액임차인으로 보호받아, 5,500만원을 최우선으로 돌려받습니다.

2. 나머지 6,500만원은 집주인의 다른 채권자(은행 등)에게 지급됩니다.

 

요약: 보증금이 1억 6,500만원이 넘지 않아야 '소액임차인'으로 인정받고, 최대 5,500만원까지 우선변제 받을 수 있습니다.

 

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Q. 확정일자와 전입신고를 하지 않으면 소액임차인으로 보호받지 못하는 이유는 무엇인가요?

 

 

• 확정일자와 전입신고는 소액임차인이 보증금을 보호받기 위한 법적 절차입니다. 임대차 계약이 법적으로 공증된 상태임을 증명하고, 경매나 공매 시 소액임차인의 변제권을 주장할 수 있는 근거가 됩니다.

 

1. 확정일자 : 임대차계약의 날짜를 공식적으로 증명하는 도장입니다. 이것이 있어야 후순위 권리자(은행, 다른 채권자)보다 먼저 보증금을 변제받을 수 있습니다.
2. 전입신고 : 임차인이 해당 주택에서 실제로 거주 중임을 증명합니다. 이를 통해 경매 시 대항력(거주권과 보증금 반환권)을 확보할 수 있습니다.

 

• 미등록 시 문제

1.  전입신고나 확정일자가 없으면 법적으로 후순위 채권자로 간주되며, 보증금을 돌려받을 권리가 우선권을 잃게 됩니다.
2. 특히, 집주인이 주택을 담보로 대출을 받은 경우, 임차인의 변제권은 은행 등 금융권 채권보다 뒤로 밀릴 수 있습니다.

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Q. 임대차 계약에서 보증금을 분산하여 관리하는 방식으로 최우선변제를 더 받을 방법이 있나요?

 

보증금을 분산하여 관리하는 방식으로 최우선변제금 보호를 더 받을 수 있는 전략이 있습니다. 하지만 이는 실제 상황에 따라 매우 신중히 검토해야 합니다. 몇 가지 방법은 다음과 같습니다.

 

1. 여러 계약으로 나누기

• 하나의 주택이 아닌 여러 주택에 나누어 임대차 계약을 맺는 방법입니다.
• 예를들어, A와 B라는 주택에 각각 보증금 1억원씩 계약을 한다면, 두 집 모두 소액임차인으로 보호받아 최우선변제금을 각각 적용받을 수 있습니다.
• 단점: 여러 주택을 동시에 관리해야 하며, 이사 비용 및 생활 편의성이 떨어질 수 있습니다.

 

2. 보증금 일부를 월세로 전환

• 보증금 최우선변제금 범위인 5,500만원 이하로 낮추고, 나머지 금액을 월세로 전환하여 임대 계약을 맺습니다.
• 이렇게 하면 보증금 전액이 안전하게 보호되며, 최우선변제금 범위 안에 들게 됩니다.
• 단점: 월세 지출이 발생해 매달 비용 부담이 생깁니다.

 

3. 신용보험 가입

• 소액임차인 보호와는 별개로, 보증금 반환을 위해 임대인과 '보증보험(주택도시보증공사, HUG)을 활용할 수 있습니다.
• 보증금을 돌려받을 수 없게 될 위험을 낮추는 추가적인 안전장치가 됩니다.

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Q. 서울에 살고 있는 A씨가 임차보증금이 2억이라면, 소액임차인으로 보호받지 못하나요?

서울에 사는 A씨의 임차보증금이 2억이라면, 소액임차보증금 기준(1억 6,500만원 이하)를 초과하였기때문에, 소액임차인으로 보호받지 못하고, 최우선변제금도 해당되지 않습니다. 하지만, 이경우에도 A씨가 경매나 공매에서 보증금을 전혀 받지 못하는 것은 아닙니다. 상황에 따라 보증금을 일부 또는 전액 회수할 가능성이 있습니다.

 

∎ A씨가 보증금을 받을 수 있는 경우

 

1. 확정일자와 전입신고를 한 경우

• A씨가 확정일자를 받고 전입신고를 했다면, 경매 시 배당순위에 따라 보증금을 돌려받을 수 있습니다.
• 일반적으로 임차인은 경매 배당에서 근저당권 설정일(담보대출 날짜)보다 앞선 경우, 우선순위 채권자로 인정받을 수 있습니다.

2. 주택 경매가 높은 가격에 낙찰된 경우

• 주택이 경매에서 2억원 이상의 가격으로 낙찰되면, A씨는 담보대출(근저당권)이후 남은 금액에서 보증금을 변제받을 수 있습니다.

∎ A씨가 보증금을 받을 수 없는 경우

 

1. 임차권보다 앞선 근저당권이 많을 경우

• 예를 들어, 임대인이 집을 담보로 2억원 이상의 대출을 받고, A씨보다 먼저 근저당권을 설정했다면, A씨는 후순위 채권자로 밀리게 됩니다.
• 이 경우, 집이 경매에서 낮은 금액으로 낙찰되면 A씨는 보증금을 돌려받지 못할 가능성이 있습니다.

2. 확정일자와 전입신고를 하지 않은 경우

• A씨가 확정일자를 받지 않았거나 전입신고를 하지 않았다면, 법적 보호를 받지 못하고 보증금을 변제받을 권리가 뒤로 밀릴 수 있습니다.

 

대책 및 권리 보호 방법

 

1. 임차권 등기명령 신청

• 보증금을 돌려받지 못할 가능성이 높다면, 법원에 임차권 등기명령을 신청할 수 있습니다.
• 이를 통해 보증금을 돌려받기 위한 법적 권리를 강화하고, 임차인이 다른 채권자보다 우선권을 주장할 수 있는 가능성을 높입니다.

2. 주택도시보증공사(hug)보증보험 가입

• 계약 초기, HUG 보증보험에 가입하면 경매나 공매 상황에서도 보증금을 보호받을 수 있습니다.
• A씨처럼 소액임차인이 아니더라도 일정 보험료를 내고 보호받을 수 있는 제도입니다.

 

3. 임대차 계약 전 확인

• 계약 전, 집주인의 근저당권(담보대출) 설정 여부를 등기부등본에서 확인하는 것이 중요합니다.
• 근저당권 금액이 A씨의 보증금을 초과하지 않도록 하는 것이 안전합니다.

 

<정리>
A씨는 소액임차인에 해당하지 않지만, 확정일자와 전입신고로 배당순위를 확보했다면 보증금 일부를 받을 가능성이 있습니다. 다만, 보증금 회수가 불확실한 경우를 대비해 보증보험 가입이나 임차권 등기명령 같은 법적 절차를 활용하는 것이 안전합니다.

 

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