부동산경매 '대출승계'에 대하여

부동산 경매 시 대출 승계란, 낙찰자가 해당 부동산에 설정된 '담보대출(근저당권)을 그대로 이어받아 갚아나가는 방식입니다. 즉, 경매 물건의 기존 소유자가 설정한 대출을 ,그대로 승계하여 부동산을 낙찰받는 것입니다.

 

대출승계는 주로 낙찰자가 초기 자금 부담을 줄이거나, 경매 물건의 대출 조건이 유리한 경우 활용됩니다.

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대출 승계의 핵심 개념

 

1. 담보대출 유지

• 기존 소유자가 해당 부동산을 담보로 설정한 대출을 해지하지 않고 유지하며, 낙찰자가 이를 갚아나가는 방식입니다.
• 기존 대출 조건(금리, 상환기간 등)을 그대로 유지할 수 있습니다.

2. 근저당권 양도

• 경매를 통해 낙찰받은 후, 부동산에 설정된 근저당권이 낙찰자에게 책임 전가됩니다.
• 낙찰자는 부동산과 함께 해당 대출의 상환 책임도 떠안게 됩니다.

3. 대출 승계의 전제 조건

• 기존 대출 기관(은행 등)의 승인이 필요합니다.
• 대출 승계를 위해 낙찰자의 신용도와 상환 능력을 심사받아야 합니다.

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대출 승계 과정

 

1. 경매 물건 정보 확인

• 등기부등본과 매각물건 명세서를 통해 해당 부동산의 근저당권 상태(대출 금액, 우선순위 등)를 확인

2. 낙찰 결정

• 경매에서 해당 부동산을 낙찰받습니다.

3. 대출 승계 신청

• 낙찰자가 기존 대출기관에 승계 신청을 합니다.
• 대출기관은 낙찰자의 신용도, 상환 능력 등을 심사하여 승계 가능 여부를 판단합니다.

4. 대출 승계 확정 및 계약

• 승계가 승인되면 기존 대출 조건에 따라 대출이 유지되고, 낙찰자가 상환을 이어갑니다.

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대출 승계의 단점 및 리스크

 

1. 대출 승계 불가 가능성

• 기존 대출기관이 낙찰자의 승계를 거부할 수 있습니다. 이 경우 낙찰자는 새로운 대출을 받아야 합니다.

2. 대출 조건이 불리할 경우

• 기존 대출의 금리가 높거나 상환기관이 짧다면 승계가 불리할 수 있습니다.

3. 추가 상환 부담

• 승계한 대출금 외에 경매로 인해 추가 비용(취득세, 경매비용 등)이 발생할 수 있으므로 자금계획이 필요합니다.

4. 기존 대출의 약정 위반 위험

• 대출 승계 후 약정 위반(예,연체 등) 시 낙찰자는 기존 대출기관으로부터 채무 이행 압박을 받을 수 있습니다.

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대출 승계가 적합한 경우

 

1. 기존 대출 조건이 유리한 경우

• 과거에 설정된 대출의 금리가 현재보다 낮거나, 상환 조건이 유리한 경우

2. 낙찰자가 초기 자금이 부족한 경우

• 현금을 많이 들이지 않고 부동산을 매입하려는 경우

3. 대출 승계 절차를 잘 이해하고 있는 경우

• 부동산 대출 승계에 익숙하고, 신용상태가 안정적이라면 활용하기 적합

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예시

 

부동산 매매가 : 5억원

기존 대출금 : 3억원(금리2.5%)

낙찰가 : 5억원

낙찰자는 기존 대출 3억원을 그대로 승계하고, 나머지 2억원을 자금으로 준비

 

낙찰자는 승계된 3억원 대출을 월 이자와 함께 상환해나가며, 부동산 매임을 완료합니다.

 

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Q. 대출승계로 인한 세금 또는 추가 비용은 무엇이 있나요?

 

 

대출 승계를 진행할 경우, 기본적인 세금과 추가 비용은 다음과 같습니다.

 

1. 취득세

• 낙찰자가 부동산을 취득하면 취득세를 납부해야 합니다.
• 일반적으로 부동산 매매가(낙찰가)의 4~4.6%수준이며, 이는 대출 승계 여부와 관계없이 발생합니다.

2. 인지세

• 대출 승계 계약을 체결할 때 발생하는 세금으로, 대출금액에 따라 차등 부과됩니다.
• 예. 대출 금액이 1억원 이상일 경우, 약 2~5만원의 인지세 발생

3. 중개수수료(필요시)

• 낙찰자가 경매 물건을 구입하며 중개인을 통해 대출 승계 협의를 진행했다면, 이에 따른 수수료가 발생할 수 있습니다.

4. 대출 이자와 중도상환수수료

• 기존 대출을 조기 상환하거나 변경하는 과정에서 중도상환수수료가 부과될 수 있습니다.
• 이 수수료는 일반적으로 대출 잔액의 1~2%입니다.

5. 법무사 비용

• 대출 승계와 관련된 계약 체결 및 등기 변경 작업을 위해 법무사를 고용하면 비용이 추가됩니다.
• 보통 50~100만원 정도의 비용이 소요됩니다.

6. 기타 등록비

• 낙찰자가 부동산 소유권을 이전받으면서 발생하는 등기비용(등록면허세, 등기수수료 등)이 추가됩니다.

추가팁!

1. 대출 승계를 통해 비용을 절감할 수 있는 경우와, 새로운 대출을 통해 대출 조건을 최적화하는 경우를 비교분석하여 가장 유리한 방식을 선택하세요
2. 승계 전 반드시 등기부등본과 대출 약정서를 검토하여 세부조건(금리, 상환기간 등)을 파악하고, 전문가(법무사,세무사 등)의 조언을 구하는 것이 좋습니다.

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Q. 대출 승계 시 기존 대출금의 금리가 현재 시장 금리보다 높다면, 금리 조정이나 대출 재협상이 가능한 방법은 무엇인가요?

 

 

1. 대출기관과 직접 협상

• 기존 대출기관(은행)과 금리 조정이나 조건 변경을 협상할 수 있습니다.
• 특히, 신용도가 좋거나 대출 연체 이력이 없는 경우 협상이 유리할 수 있습니다.
• 요청사항 - 금리인하 / 상환기간 연장 / 상환방식 변경(원리금 균등, 거치 기간 추가 등)

2. 대환대출 활용

• 기존 대출을 상환하고, 다른 금융기관에서 더 낮은 금리로 새로운 대출을 받는 방식입니다.
• 장점 - 금리를 낮출 수 있어 이자 부담을 줄임 / 대출 조건을 본인의 상황에 맞게 재구성 가능
• 주의 - 중도상환수수료가 부과될 수 있으므로, 이를 고려한 비용 계산이 필요

3. 정부지원 대출상품 검토

• 정부에서 제공하는 보금자리론이나 적격대출 등 금리가 낮은 상품으로 기존 대출을 대체하는 것도 방법이다.
• 조건에 따라 기존 대출을 상환하거나 승계 형태로 전환 가능

4. 금리 연동 상품 활용

• 기존 대출이 고정금리라면, 금리 하락 상황에서 이를 변동금리로 전환할 수 있는 상품을 활용합니다.
• 금리가 올라갈 가능성이 낮다면 변동금리로 전환하여 이자 부담을 줄일 수 있습니다.

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Q. 부동산경매에서 대출 승계가 가능한 물건과 불가능한 물건은 어떤 기준으로 구분되며, 이를 사전에 확인하는 방법은 무엇인가요?

 

 

1. 대출승계가 가능한 물건

• 근저당권 설정된 부동산 : 해당 부동산에 담보대출(근저당권)이 설정돼있고, 대출기관에서 낙찰자에게 대출승계를 승인하는 경우 가능합니다.
• 대출금 잔액이 충분한 경우 : 기존 대출금이 부동산 가치 대비 적정 수준(예. 매매가의 70%~80%이내)일 때 승계 가능성이 높습니다.
• 대출기관이 승계를 허용하는 경우 : 대출기관이 낙찰자의 신용도, 상환 능력을 평가한 후 승인을 내릴 때

2. 대출 승계가 불가능한 물건

• 특수한 담보대출 : 특정 조건(소유자 개인 신용, 사업 대출 등)에 의해 설정된 대출은 승계가 어려울 수 있습니다.
• 대출 만기 임박 : 기존 대출의 만기가 얼마 남지 않은 경우, 승계를 통해 상환을 이어가는 것이 불가능합니다.
• 대출기관의 승계 거부 : 낙찰자의 신용도나 소득이 부족하다고 판단되면 대출 승계가 거부될 수 있습니다.

3. 사전에 확인하는 방법

• 등기부등본 열람 : 부동산의 근저당권 상태, 대출금액 등을 확인
• 매각물건명세서 확인 : 경매법원에서 제공하는 매각물건명세서를 통해 대출 상태와 승계 가능성 여부를 파악
• 대출기관 문의 : 기존 대출 기관에 직접 문의하여 대출 승계 가능 여부와 조건을 확인
• 전문가 상담 : 경매 전문가나 법무사를 통해 물건의 대출 상태와 승계 가능성을 검토 받을 수 있습니다.

 

 

요약

• 대출승계는 금리와 상환 조건을 신중히 검토해야 하며, 새로운 대출을 고려할 때는 비용과 리스크를 철저히 분석해야 합니다.
• 물건별 대출 승계 가능 여부는 대출기관의 승인과 대출 조건에 따라 달라지며, 사전에 등기부등본과 매각물건명세서를 통해 세부사항을 확인해야 합니다.