부동산경매 '권리분석'이 대체뭘까?

 

부동산경매에서 권리분석은 경매로 나온 부동산에 대해 소유권과 관련된 권리관계를 분석하는 과정입니다. 이를 통해 해당 부동산을 낙찰받았을 때 발생할 수 있는 추가적인 금전적 부담이나 법적 문제를 미리 파악하고 대비할 수 있습니다.

 

 

 

1. 권리란 무엇인가?

 

부동산에는 소유권 외에도 여러 종류의 권리가 있을 수 있습니다. 예를 들어,

• 소유권 : 부동산을 소유할 수 있는 기본적인 권리
• 저당권 : 소유자가 은행 등에서 돈을 빌리기 위해 해당 부동산을 담보로 설정한 권리
• 전세권 : 임차인이 전세금을 내고 해당 부동산을 사용할 수 있는 권리
• 임차권 : 임차인이 보증금을 내고 임대차 계약을 맺은 권리
• 지상권 : 다른 사람이 해당 부동산(토지)를 이용할 수 있는 권리

이러한 권리들은 모두 등기부등본이라는 문서에 기록돼있으며, 권리분석은 이 기록을 기반으로 합니다.

---

 

2. 권리분석이 중요한 이유

• 추가적인 금전 부담을 방지하기 위해 = 경매 부동산은 종종 저당권(대출)이나 세금 미납 등이 얽혀 있습니다. 이를 해결하지 않으면 낙찰자가 이를 떠안아야 할 수도 있습니다.
• 안전한 투자를 위해 = 특정 권리가 경매 후에도 사라지지 않고 유지된다면, 부동산 사용이나 소유권 행사에 문제가 생길 수 있습니다.

---

 

3. 권리분석의 주요 과정

 

권리분석은 다음 단계를 통해 이루어집니다.

 

(1) 등기부등본 확인

부동산의 등기부등본을 열람하여, 해당 부동산에 설정된 권리와 순서를 확인합니다. 등기부등본은 크게 세 가지 부분으로 나뉩니다.

• 표제부 : 부동산의 소재지,지번,지목,면적 등 기본 정보
• 갑구 : 소유권과 관련된 정보(소유자, 소유권 이전 내역 등) + 압류,가압류,가등기,가처분 등도 상세히 기재
• 을구 : 저당권, 근저당권, 전세권 등 소유권 외의 권리 정보 <- 쉽게 말해, 누구에게 돈을 언제 얼마나 빌렸는지 기재

 

(2) 권리의 순위 확인

 

등기된 권리들은 등기된 날짜와 순서에 따라 우선순위가 정해집니다. 경매 절차에서 권리의 순위는 변제(돈을 돌려받는 순서)에 영향을 미칩니다.

• 선순위 권리 : 경매 후에도 유지될 가능성이 큼
• 후순위 권리 : 경매로 소멸될 가능성이 높음

반응형

 

(3) 권리 소멸 여부 파악

 

부동산 경매에서 모든 권리가 소멸하지는 않습니다. 경매로 인해 권리가 어떻게 처리될지 예측해야 합니다.

• 소멸되는 권리: 대개 후순위 저당권이나 채권
• 소멸되지 않는 권리 : 선순위 임차권, 법정지상권 등은 경매 낙찰자가 떠안아야 할 수 있음

 

(4) 선순위 임차인 및 대항력 확인

 

선순위 임차인은 낙찰자가 보증금을 물어줘야 할 가능성이 높습니다. 이를 확인하기 위해,

• 임차인의 전입신고 여부
• 임차인의 확정일자를 조사합니다.

 

(5) 숨겨진 권리 확인

등기부등본에 기재되지 않은 권리도 있을 수 있습니다. 예를 들어,

• 법정지상권 : 집이 다른 사람이 토지 위에 지어진 경우
• 유치권 : 부동산에 대해 특정인이 공사비나 대금을 돌려받기 위해 점유하고 있을 경우

---

4. 권리분석의 결과

 

권리분석 결과를 통해 낙찰자가 감당해야 할 추가 비용과 위험을 계산할 수 있습니다.

• 안전한 부동산 : 모든 권리가 소멸되어, 낙찰자가 추가 부담없이 소유 가능
• 위험한 부동산 : 선순위 권리나 소멸되지 않는 권리가 있어 추가 비용이나 법적 문제가 발생할 가능성이 있음

---

5. 예시를 통해 이해하기

 

상황

• 경매로 나온 아파트가 있음
• 등기부등본 확인 결과

1. 2021년 : 은행이 근저당권 1억원 설정
2. 2022년 : 임차인이 보증금 5,000만원으로 전입신고 및 확정일자 받음
3. 2023년 : 임대인이 또 다른 채권자에게 2,000만원 대출 후 근저당권 설정

권리분석 결과

1. 임차인(선순위 임차인) : 경매 후에도 보증금 5,000만원 낙찰자가 돌려줘야할 가능성 있음
2. 근저당권 1억원 : 경매 대금에서 우선적으로 변제됨
3. 근저당권 2,000만원 : 경매로 소멸됨(후순위 권리)

---

Q. 권리분석에서 소멸되지 않는 권리를 피하는 방법은 무엇인가요?

 

권리분석에서 소멸되지 않는 권리를 피하는 방법

 

1. 등기부등본 철저히 확인

- 경매 부동산의 등기부등본 갑구와 을구를 통해 소멸되지 않을 가능성이 있는 권리를 확인합니다.

- 특히, 선순위 권리(저당권, 임차권 등)는 경매 후에도 유지될 가능성이 높습니다.

 

2. 임차권 확인

- 임차인이 전입신고와 확정일자를 받은 상태라면, 낙찰자가 임차인의 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.

- 선순위 임차권이 있다면, 낙찰 전에 그 보증금 금액을 반드시 확인하고, 이를 감당할 수 있을지 판단해야 합니다.

 

3. 매각물건명세서 검토

- 경매 법원에서 제공하는 매각물건명세서에 권리 소멸 여부와 선순위 권리 정보가 기재됩니다. 이를 통해 경매 후 낙찰자에게 남는 권리가 무엇인지 알 수 있습니다.

 

4. 법정지상권 주의

- 건물이 다른 사람의 토지 위에 있거나, 토지와 건물 소유주가 다른 경우 법정지상권이 발생할 가능성이 있습니다.

- 이를 피하려면 토지와 건물이 동일 소유인지 확인하거나, 경매 물건이 토지와 건물 모두 포함된 상태인지 확인해야 합니다.

 

5. 유치권 경고

- 부동산을 점유하고 있는 유치권자는 경매 후에도 해당 부동산을 점유하면서 대금을 요구할 수 있습니다.

- 유치권부존재확인 소송을 제기하거나, 유치권자의 요구 금액과 비용을 협상하여 해결 가능한짖 사전 검토가 필요합니다.

 

---

Q. 법정지상권이나 유치권을 간단히 해결할 수 있는 방법이 무엇이 있나요?

 

1. 법정지상권 해결방법

 

- 법정지상권 발생 여부 사전 확인 : 경매 부동산의 등기부등본과 매각건물명세서를 통해 건물과 토지 소유자가 동일한지 확인합니다.

- 토지와 건물을 함께 낙찰: 법정지상권은 토지와 건물이 분리 소유될 때 발생하므로, 가능하다면 토지와 건물을 한꺼번에 낙찰받아 문제를 예방합니다.

- 법정지상권 매수 협상 : 이미 발생한 법정지상권이 있다면, 기존 소유자나 점유자와 협상하여 권리를 매수하는 방식으로 해결할 수 있습니다.

 

2. 유치권 해결 방법

 

- 유치권 인정 여부 검토 : 유치권 주장이 합법적인지 확인해야 합니다. 허위 유치권도 종종 발생하므로, 유치권 주장이 정당한지 서류를 통해 검토합니다.

- 유치권부존재 확인 소송 : 유치권이 부당하다고 판단되면 법원에 유치권부존재확인소송을 제기하여 유치권자를 무효화할 수 있습니다.

-협상 : 유치권자의 요구 금액과 협상하여 낙찰자가 직접 유치권 해제를 위해 일정 금액을 지급하는 것도 하나의 방법입니다.

- 현황조사보고서 확인 : 경매 법원에서 제공하는 현황조사보고서를 통해 유치권자의 실체와 주장내용을 미리 파악할 수 있습니다.

 

❤︎ 경매하는 동네언니 Tistory 클릭! ❤︎