"근저당 설정" 이해하기

근저당(根抵當, collateral)이란? 
계속적인 거래관계로부터 장래 생기게 될 다수의 불특정 채권을 담보하기 위하여 담보물이 부담하여야 될 최고액을 정하여 두고 장래 결산기에 확정하는 채권을 그 범위 안에서 담보하는 저당권을 말한다.
<출처:위키백과>

 

Q. 은행에서 근저당을 설정한다는 것은 무슨 뜻인가요?

대출 시 은행에서 근저당 설정을 한다는 것은 '은행이 돈을 빌려주는 대신, 혹시 돈을 못 갚을 경우를 대비해서 담보를 잡아두는 절차'를 뜻해. 이 담보는 주로 빌리는 사람의 집, 건물, 땅 같은 부동산이야.

 

구체적으로,

1. 돈을 빌릴 때, 은행은 리스크(위험)을 줄이고 싶어 해

예를들어, 네가 은행에서 1억원을 빌린다고 하자. 그런데 혹시 네가 돈을 못 갚게 되면, 은행은 손해를 보게 되지? 그걸 막기 위해 은행은 네가 갖고 있는 집이나 부동산을 담보로 삼아.

 

2. 은행은 "근저당권"이라는 법적 권리를 얻어.
근저당 설정을 하면, 은행은 빌려준 돈에 대한 권리를 법적으로 보호받아. 즉, 네가 만약 돈을 갚지 못하면, 은행은 담보로 잡힌 부동산을 팔아서 빌려준 돈을 회수할 수 있어

 

3. 등기부등본에 근저당권이 기록돼.
근저당 설정은 등기부등본에 표시돼서, 그 집이나 땅을 누가 사고팔 때도 이 권리가 있다는 걸 알 수 있게 해. 그래서 다른 사람은 이 집을 쉽게 사거나 팔 수 없게 되지.

 

쉽게 말해:
은행 입장에서 보면, "이 사람이 내 돈을 갚을 수 없을 때를 대비해, 이 집이나 건물을 담보로 설정해 두겠다!"는 거야.

 

중요한 점은?
돈을 다 갚으면 은행은 근저당권을 없애고(말소), 부동산은 온전히 다시 네 소유로 돌아와!

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 Q. 근저당권 설정된 집을 사게 되면, 어떤 문제가 발생할 수 있을까요?

 

1. 근저당권이 남아 있으면, 은행이 그 집을 경매로 넘길 수 있어.

만약 집주인이 은행 대출금을 갚지 못했다면, 은행은 근저당권을 이용해 그 집을 경매에 부쳐 돈을 돌려받을 수 있어.

• 결과적으로, 집을 산 사람은 소유권을 잃을 위험이 있어.
• 예를 들어, 네가 근저당권이 있는 집을 샀는데 집주인이 대출금을 갚지 않았다면, 은행이 집을 경매로 넘겨버릴 수 있고, 네가 소유자가 아니라는 판결이 날 수도 있어.

2. 근저당권이 있는 집은 자유롭게 사용할 수 없을 수도 있어.

근저당권이 설정된 상태에서는 법적으로 소유권에 제한이 생길 수 있어. 금융기관 또는 제3자와 법적 분쟁에 휘말릴 수 있지.

• 예를 들어, 그 집에 추가로 대출을 받으려면 기존 근저당권을 먼저 해결해야 할 수도 있고, 담보로 제공할 수 있는 가치가 낮아질 수 있어.

3. 등기부등본을 반드시 확인해야 해.

근저당권은 등기부등본이라는 문서에 기록돼 있어.

• 집을 사기 전에 등기부등본을 확인해서 근저당권 설정 여부를 반드시 체크해야 해.
• 만약 근저당권이 설정되어 있다면, 매수자는 집주인에게 근저당권 말소를 요구하거나 근저당권 금액을 고려해서 집값을 조정해야 해.

4. 근저당권이 말소되지 않은 상태로 집을 사면, 추가 비용이 발생할 수 있어.

집값과 별도로 근저당권 해제 비용이나 대출 상환 문제를 해결해야 하므로, 예상치 못한 추가 부담이 생길 수 있어.구매자가 대출을 받아 집을 구매하는 경우, 신규 대출을 승인받으려면 기존 담보 대출이 상환되고, "깨끗한 등기부등본(근저당권 말소 상태)"이 준비되어 있어야 해. 그렇지 않으면 금융기관에서 신규 대출을 거절할 수 있거든

*문제를 예방하기 위한 방법
- 전문가(부동산 변호사)와 상담 : 거래 과정에서 발생할 수 있는 법적 문제를 꼼꼼히 검토해야 해.
- 등기부등본 확인 및 권리분석 : 해당 부동산에 근저당권, 가압류, 가처분 등 권리 관계를 명확히 확인해야 해.
- 에스크로(제3자 신탁)서비스 이용: 대출금 상환과 소유권 이전이 안전하게 이루어지도록 관리해야 해
- 권원보험 가입 : 숨겨진 근저당권이나 권리 문제에 대비해 권리보험에 가입하기
- 상환확인서 확인 : 판매자가 은행으로부터 받은 상환 확인서를 꼼꼼히 확인하여 정확한 대출 잔액과 상환 계획 검토하기
- 대출금 인수하기 : 때로는 매수자가 집주인의 대출금을 갚아주는 조건으로 근저당권을 말소하는 계약을 할 수도 있어. 이 경우 명확한 계약서 작성과 법적 확인은 필수야! (하지만, 근저당권 말소를 요구하는 것이 가장 안전하겠지?)

 

 

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Q. 집주인이 근저당권을 해제하지 않은 채 매매 계약을 하려고 하면 어떻게 대처해야 하나요?

 

 

근저당권과 담보대출은 매우 밀접한 관계가 있어. 쉽게 설명하자면, 근저당권은 담보대출을 실행하기 위한 필수적인 법적 장치야. 하나씩 풀어서 이야기해볼게.

 

1. 담보대출이란 무엇인가?

담보대출은, 은행이나 금융기관이 돈을 빌려줄 때, 빌린 사람이 자신의 부동산(집, 건물, 땅)을 담보로 제공하는 대출이야.

• 예를 들어, 네가 집을 담보로 은행에서 2억 원을 대출받는다고 해보자.
• 은행은 돈을 빌려주지만, 혹시 네가 대출금을 갚지 못할 상황에 대비해 **"담보로 제공된 집을 통해 돈을 회수할 권리"**를 얻고 싶어 해.

2. 근저당권은 담보대출의 안전장치야.

근저당권은 은행이 돈을 빌려준 후에 생기는 법적 권리야.

• 근저당권을 설정하면, 은행은 "대출금을 갚지 않으면 담보물(부동산)을 경매로 넘겨 빌려준 돈을 우선적으로 받을 수 있다"는 권리를 가지게 돼.
• 이 과정은 등기부등본에 기록돼서, 그 부동산의 다른 소유자나 매수자도 근저당권이 있다는 걸 알 수 있어.

3. 근저당권의 핵심 역할

담보대출에서 근저당권은 대출금을 회수하는 보증 역할을 해.

• 은행 입장: 대출금을 안전하게 회수할 수 있는 장치를 확보.
• 대출자(빌린 사람) 입장: 담보가 있다는 조건 하에 더 많은 금액을 대출받을 수 있음.

예시로 보면:

1. 네가 집을 담보로 2억 원을 대출받는다.
2. 은행은 해당 집에 2억 원의 근저당권을 설정해서, 네가 돈을 갚지 못할 때를 대비한다.
3. 네가 대출금을 모두 갚으면, 근저당권이 말소되고 담보물도 온전히 네 것이 돼.

4. 근저당권이 중요한 이유

근저당권은 담보대출에서 중요한 이유는,

• 대출자가 돈을 갚지 못하는 경우에도 은행이 손실을 최소화할 수 있도록 돕기 때문이야.
• 은행은 담보물을 경매로 팔아 빌려준 돈을 돌려받을 수 있어.
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정리하면,
∎  담보대출 : 부동산을 담보로 돈을 빌리는 것.
∎  근저당권 : 은행이 대출금을 회수할 수 있도록 담보물(부동산)에 설정하는 법적 권리.
∎  근저당권 없이는 담보대출을 진행할 수 없어