토지거래허가제 해제 ⇨ 부동산 시장의 장기적 변화 예측

2025년 2월, 서울시가 강남구 삼성•대치•청담동과 송파구 잠실동 일대의 토지거래허가구역을 대규모로 해제하면서, 장기적으로 부동산 시장이 어떻게 변화할지에 대한 관심이 커지고 있다. 토지거래허가제는 단기적으로 부동산 가격을 안정화시킬 수 있지만, 시간이 흐르면서 시장 왜곡을 낳는다는 지적도 있다. 이번 해제가 가져올 시장 정상화, 지역별 양극화, 임대차 시장 안정, 외부요인, 재산권 보호, 도시 재생 등의 변화를 종합적으로 살펴본다.

토지거래허가제 해제

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시장 정상화와 가격 왜곡 현상 해소 예상

• 단기 효과: 서울시가 2024년 8월 시행한 연구 용역에 따르면, 토지거래허가제는 단기적으로 거래량 감소와 가격 억제 효과가 있지만, 장기적으로 효과가 점차 사라진다는 결과가 나왔었다.
• 장기적 정상화 : 해제로 실거주 의무가 사라지고 시장 매커니즘이 회복되면서, 규제로 인해 왜곡됐던 가격이 점진적으로 정상화될 가능성이 크다.
• 전문가 견해 : '토허제가 사실상 주택거래허가제 역할을 하며, 시장을 억눌렀고, 이제 해제로 시세가 정상화되는 것'이라는 평가가 있다.

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지역별 양극화 심화 현상 결과

• 개발 호재에 따른 양극화 : 장기적으로 개발 및 교통망 확충이 있는 지역 중심으로 가격 격차가 커질 전망
• '똘똘한 한 채'선호 : 학군•교통•입지 등이 우수한 중대형 아파트로 수요쏠림이 지속되며, 인기 지역과 비인기 지역 간 가격 격차 확대 가능성이 있다.
• 구조적 특성 : 인구 감소•고령화가 진행되는 상황에서, 양극화는 부동산 시장에 더욱 고착될 수 있으며, 지역 선택 중요성이 한층 부각된다.

토지거래허가제 해제

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임대차 시장 안정화와 전세 물량 증가

• 전세 품귀 해소 : 토지거래허가제의 실거주 의무가 사라지면서, 임대 매물 증가로 전세 시장이 안정될 수 있다.
• 전문가 분석 : '장기 주택 소유자의 재산권 행사 자유가 보장되고, 매매•전세 물량이 늘어날 수 있다'는 긍정적 견해가 나온다.
• 전세가격 안정 : 갭투자가 다시 가능해지면 전세 매물이 늘어나며, 전세가 격이 완화되는 효과를 기대할 수 있다.

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가격 상승의 제한적 영향과 외부 요인

• 대출 규제•금리 부담 : 해제만으로 가격이 크게 뛰진 않을 것이란 시각이 우세하다. DSR 규제 강화, 금리 인상 가능성, 대내외 경제 여건 등이 시장 과열을 제한할 것으로 보인다.
• 투기과열지구 지정 : 강남권은 여전히 투기과열지구로 묶여 있어, 대출 한도 등에 묶여 급격한 상승은 제한적일 수 있다.
• 장기 안정성 : 오히려 거래량 증가와 완만한 가격 조정을 거치면서, 시장 안정을 회복할 가능성도 제기된다.

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재산권 보호와 시장 자율성 강화

• 해제 배경 : 서울시는 '개발 완료된 아파트에 대해 매년 재지정이 반복돼 재산권 침해와 거주 이전 자유 침해에 대한 민원이 많았다'고 밝혔다.
• 사유재산권 측면 : 장기간 토지거래허가제로 인한 규제는 사유재산권을 과도하게 침해한다는 비판이 있었다.
• 도심 고가주택 규제의 한계 : 강남 같은 고가 지역에 적용된 것이 왜곡을 일으켰다는 전문가 지적도 있어, 해제를 통해 시장 자율성을 높이는 것이 바람직하다는 평가가 있다.

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도시 재생 및 개발 사업 활성화

• 재건축•재개발 촉진 : 허가제로 인해 지연되던 재건축•재개발 사업 추진이 빨라질 수 있다는 기대가 있다.
• 서울시 계획 : 2027년까지 59곳의 토지거래허가구역을 해제할 계획이며, 이는 도시 재생 및 개발 사업 활성화에 기여할 것으로 예상된다.
• 부동산 가치 상승 : 노후 주거지역이 재생•개발되면 지역 가치 상승과 함께 투자 기회도 늘어나지만, 추가 분담금 발생 등 리스크 역시 고려해야 한다.

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시장 균형과 지속가능한 성장을 위한 과제

토지거래허가제 해제는 장기적으로 시장 정상화와 재산권 보호에 기여하지만, 지역별 양극화, 외부 경제 요인 등 난제도 상존한다. 결국 부동산 시장의 지속가능한 성자을 위해서는 아래와 같은 사항이 중요하다.

1. 다양한 정책 수단의 균형 활용 : 토지거래허가제 같은 직접 규제만으로 시장을 완전히 안정화하기 어렵다. 공급 확대, 세제 개선, 금융정책 등이 동시에 작동해야 한다.
2. 실수요자 보호와 투기 관리 : 시장 자율성을 높이되, 투기적 수요를 효과적으로 억제해 실수요 중심의 시장을 형성할 수 있어야 한다.
3. 정책 일관성과 예측 가능성 : 장기적 관점에서 정책 신뢰를 높이고, 시장 참여자들이 합리적 의사결정을 할 수 있도록 환경을 조성해야 한다.

토지거래허가제 해제는 단기적인 가격 변동보다는 부동산 시장의 구조적 변화를 이끌어낼 가능성이 크다. 이에 정책 당국과 시장 참여자 모두가 장기적 시계에서 시장 균형을 고민하고, 예측 가능성을 높이려는 노력이 필수적일 것이다.