토지거래허가제 해제 ⇨ 강남(삼성•대치•청담•잠실) 부동산 시장 영향

서울 강남 지역의 토지거래허가구역 해제가 부동산 시장에 어떤 영향을 미치는지 살펴본다. 2025년 2월, 서울시가 강남구 삼성•대치•청담동과 송파구 잠실동 일대의 토지거래허가구역을 해제하면서 이 지역 부동산 가격이 급격히 상승했다. 이 글에서는 토지거래허가제의 개념, 최근 정책 변화, 그리고 강남 지역 부동산 시장에 어떤 변화가 있었는지를 상세히 분석한다.

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토지거래허가제의 개념과 목적

토지거래허가제(土地去來許可制)란 국토의 이용 및 관리에 관한 계획을 원활히 수립•집행하고, 합리적인 토지 이용을 위해 도입된 제도다.

• 지정 권한 : 국토교통부장관 또는 시•도지사가 투기적 거래가 성행하거나 지가가 급등하는 지역을 지정할 수 있다.
• 법적 근거: 헌법 제119조 제 2항과 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」  등에서 대통령령으로 정한 지역에 지정된다.
• 거래 시 허가 의무 : 해당 구역 내에서 소유권, 지상권, 전세권, 임차권 등을 이전•설정하려면 토지거래허가신청서를 제출해 허가를 받아야 한다.
• 도입 배경: 1978년, 부동산 투기 억제와 지가 상승 방지를 위해 처음 시행되었고 현재까지 이어져 오고 있다.

특히 주택의 경우, 허가구역에서 매입하면 2년 간 실거주해야 하며, 상가나 업무용 빌딩은 4년 간 해당 용도로 직접 사용하는 의무가 있었다. 이는 외부 투기 세력이 전세나 임대를 끼고 매매하는 갭투자를 막아, 부동산 시장의 안정을 꾀하기 위한 장치였다.

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서울 강남 토지거래허가구역 현황과 해제 과정

❍ 기존 지정 현황

• 서울시는 2020년 6월 17일 부동산 대책 일환으로 송파구 잠실동, 강남구 삼성•대치•청담동 등 국제교류복합지구(GBC) 인근을 처음 토지거래허가구역으로 지정했다.
• 그 이후 압구정동, 여의도동, 목동, 성수동 정비사업단지, 신속통합기획 후보지까지 허가 구역을 확대하면서, 서울시 전체 면적의 약 10.8%(65.25㎢)가 토지거래허가구역에 포함되었다.

❍ 해제 결정 과정

• 2025년 1월 14일, 오세훈 서울시장은 '부동산 가격이 하향 안정화 추세'라는 이유로 강남 토지거래허가구역 해제를 적극 검토한다고 밝혔다.
• 이는 2024년 8월, 같은 시장이 '신고가가 속출하는 지역은 토허구역 확대를 검토하겠다'던 입장과 정반대라, 정책 급변에 대한 지적이 뒤따랐다.
• 2025년 2월 12일,  제2차 도시계획위원회에서 조정안을 승인했고, 2월 13일 공고 후 즉시 효력이 발생했다.
• 국제교류복합지수 인근 아파트 305곳 중 291곳을 허가구역에서 해제했으나, 대치 은마아파트, 잠실주공5단지 등 안전진단 통과 재건축 아파트 14곳은 투기 우려로 지정을 유지했다.

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해제가 부동산 시장에 미친 영향

 토지거래허가구역 해제 발표 후, 강남 지역의 부동산 시장은 즉각적인 상승세를 보였다.
 

❍ 가격 급등

• 부동산 전문 리서치업체 리얼투데이에 따르면, 2월 12일~20일 강남3구(강남•서초•송파) 아파트 평균 거래가격은 24억5,139만원으로, 해제 이전(2월1일~11일)대비 8.0%나 올랐다.
• 같은 기간, 서울 22개 자치구는 2.6%하락, 서울 전체는 1.6%하락으로, 강남3구만 독자적 상승이었다.

❍ 구체 사례

• 강남구 대치동 은마아파트 전용 76㎡는 해제 전 평균 27억원대에서, 해제 후 호가가 30억원대를 찍었다.
• 단기간 3억원 이상의 상승으로, 시장의 투기 심리가 활발해지고 있다는 해석도 나온다.

❍ 갭토자 문의 증가

• 서울 송파구 일대 부동산 중개업자들은 '해제 발표 직후 갭투자 관련 전화가 잇따랐다'며, 매매 호가가 계속 오르고 있다고 증언했다.
• 이는 2년 실거주 의무가 사라지면서 전세를 끼고 매입이 가능해졌기 때문이다.

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해제에 대한 평가와 전망

❍ 긍정적 시각

• '토지거래허가제 취지가 도심 고가 주택에 적용하기엔 과도했다'는 지적이 있었고, 재산권 침해 문제가 제기되면서 해제가 불가피했다는 주장도 있다.
• 서울시 공식 설명에 따르면, 장기적으로 토지거래허가제를 반복 지정하는 것만으로는 부동산 가격 안정 효과가 점차 감소했고, 거주 이전 자유 등의 침해가 꾸준히 문제 제기되었다.

❍ 부정적 시각

• 강남 집값이 다시 들썩이는 '풍선 효과'에 대한 우려가 크다. 경향신문 등 일부 언론과 전문가들은 '너무 성급하고 안일한 조치'라고 비판했다.
• 투기 자금이 대거 유입돼 주변 지역 집값이 동반 상승하거나 시장에 혼선을 줄 수 있다는 지적도 있다.

❍ 정책 신뢰도 문제

• 2024년에는 강남3구 전체에 대한 토허구역 확대를 예고하다가, 불과 반년 만에 해제로 돌변하는 모습을 보이면서 정책 일관성이 부족하다는 평이 나온다.
• 오세훈 시장의 대선 출마 가능성을 염두에 둔 정치적 결정 아니냐는 분석이 제기되었다.

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토지거래허가제 해제의 의미와 부동산 시장 영향

토지거래허가제는 부동산 투기 억제와 시장 안정을 위해 도입된 핵심 규제지만, 재산권 침해와 제도 효율성 논란이 거듭되면서 결국 서울 강남 일부 지역에서 해제되었다.
2025년 2월 해제 조치 이후, 강남3구 아파트 가격이 8%이상 폭등하는 등 단기적 영향이 상담함이 확인되었다.

• 갭투자 제한 해소 ⇨ 투자 수요 급증
• 즉각적 가격 상승 ⇨ 시장 과열 가능성, 향후 규제 불확실성

서울시는 압구정•여의도•목동•성수동 등 재건축•재개발 지역은 여전히 허가구역으로 유지하면서, 투기 가능성이 낮아진 곳부터 점진적 해제를 추진하겠다는 입장이다.
그러나 부동산 정책은 일관성과 예측 가능성이 무엇보다 중요하기에, 잦은 규제 변경은 오히려 시장 왜곡을 일으킬 수 있다는 지적도 간과할 수 없다.
따라서 토지거래허가제 해제로 발생하는 단기 과열 현상을 어떻게 통제하고, 장기적인 시장 안정과 재산권 보호를 조화롭게 이끌어갈지가 향후 부동산 정책의 핵심 과제로 떠오르고 있다.